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烘焙蛋糕店選址的核心關(guān)鍵點(diǎn)
烘焙蛋糕店選址的核心關(guān)鍵點(diǎn)：
      一、烘焙店選址特征

　　商圈界定劃分后依據(jù)不同商圈特征會(huì)對(duì)最終選址產(chǎn)生重要影響。

　　1、人流量：以經(jīng)過選定的目標(biāo)店址門口人流量(含非機(jī)動(dòng)車)為主要參照依據(jù)。每小時(shí)經(jīng)過流動(dòng)人數(shù)的多少測(cè)定商圈的人流量、人口密集程度。一般2000人左右/小時(shí)，為較為密集的店鋪類型；小于1000人/小時(shí)的店鋪為人流密集較差店鋪類型。

　　2、入店率：未來進(jìn)入店鋪消費(fèi)顧客與流動(dòng)人口的比率。入店率與品牌影響力、專業(yè)經(jīng)營(yíng)程度、營(yíng)銷手段關(guān)系密切。但流動(dòng)人數(shù)越多，入店率通常越高。

　　3、商業(yè)特征：商圈內(nèi)商業(yè)形態(tài)、建筑物類型、特色、行政辦公區(qū)域、常駐與流動(dòng)人口類型、消費(fèi)特征、交通車輛狀況、公共、旅游、特殊族群集散特征等均為蛋糕烘焙店選址的重要參照因素。如本商圈內(nèi)密集規(guī)模的商業(yè)中心、百貨超市、不同業(yè)態(tài)商業(yè)體分布情況、建筑物的現(xiàn)代化程度、本區(qū)域內(nèi)居住、流動(dòng)人口消費(fèi)特征等。

　　4、同業(yè)影響：一般來講，位于同商圈內(nèi)同業(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況是烘焙店選址必要考慮因素。同一商圈內(nèi)小于300米的同業(yè)必須引起足夠重視。同業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、業(yè)績(jī)分析是重要參照。包括來客數(shù)、客單價(jià)、購(gòu)物氛圍、經(jīng)營(yíng)特色、服務(wù)態(tài)度等。綜合考慮同商圈內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量、經(jīng)營(yíng)程度對(duì)商圈業(yè)態(tài)飽和度、經(jīng)營(yíng)差距等形成的市場(chǎng)狀況，從中得出價(jià)值數(shù)據(jù)和發(fā)展空間。

　　5、消費(fèi)特征：本商圈內(nèi)目標(biāo)顧客群收入狀況，可依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)、政府官方數(shù)據(jù)等多種渠道獲得。而目標(biāo)顧客的消費(fèi)特征則通過針對(duì)本業(yè)、其他行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查得出相應(yīng)結(jié)論。目標(biāo)顧客的收入狀況、消費(fèi)特征是烘焙店進(jìn)行產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定的重要參照依據(jù)。

　　6、人潮動(dòng)線：選定店址人潮動(dòng)線對(duì)最終入店率影響很大。如單行道、公交站、人群動(dòng)向習(xí)慣等。
　　
　　二、選址類型

　　因品牌定位及經(jīng)營(yíng)發(fā)展指標(biāo)不同，烘焙店在選址時(shí)要注意目標(biāo)地商圈范圍、商圈類型之間的重要關(guān)系。

　　“商圈”其實(shí)是沒有規(guī)范形狀的，為方便商業(yè)應(yīng)用、開店規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)者多用圓形或目標(biāo)店址特有的地形特征來作為商圈界定劃分點(diǎn)，以此方便研究。商圈劃分其實(shí)是指經(jīng)營(yíng)者對(duì)于目標(biāo)店址所輻射的顧客地理范圍的一種評(píng)估手段。

　　按商圈集客程度，可分為集中型商圈和分散型商圈：

　　1、集中型商圈：集客能力強(qiáng)，人口密集、流動(dòng)性大，商業(yè)形態(tài)齊全、成熟，商業(yè)氛圍濃，消費(fèi)潛力巨大。對(duì)于此類商圈，可按主要、次要、邊緣商圈劃分商圈半徑及劃屬范圍。

　　主要商圈半徑：2000米以內(nèi)；

　　次要商圈半徑：2000米—5000米之間；

　　邊緣商圈：5000米以外。

　　2、分散型商圈：集客能力、人流量、商業(yè)形態(tài)齊全成熟程度、消費(fèi)潛力方面相對(duì)較弱。此類商圈的主次、邊緣半徑、劃屬范圍為：

　　主要商圈半徑：500米以內(nèi)；

　　次要商圈半徑：500米—1000米之間；

　　邊緣商圈：1000米以外。

　　商圈依據(jù)地形、建筑物、人潮動(dòng)線等特征，會(huì)改變其理論意義上的測(cè)算范圍。

　　如道路阻隔物對(duì)商圈劃分的影響：超寬?cǎi)R路、高架橋、地下通道、安全環(huán)島、鐵路軌道、城中河渠、公園綠地、單行道、人潮走向等因素都會(huì)將同在一個(gè)商圈半徑內(nèi)的店鋪劃分為不同的商圈。

　　設(shè)定商圈半徑，從而得出可參照的商圈范圍進(jìn)行商圈調(diào)查，對(duì)選址進(jìn)行數(shù)據(jù)量化指導(dǎo)。

　　烘焙業(yè)態(tài)商圈類型：商業(yè)綜合體是烘焙業(yè)較佳選址類型，其次商住、商辦、社區(qū)、旅游集散地、校區(qū)……多類商圈類型都是烘焙業(yè)態(tài)理想選址區(qū)域。

　   三、核心店概念

　　單店或某品牌必須具備搶占中心商圈，形成品牌的核心店的經(jīng)營(yíng)概念。商圈地理位置佳，可在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)形成消費(fèi)焦點(diǎn)效應(yīng)。對(duì)品牌推注作用明顯。

　　對(duì)于連鎖運(yùn)作烘焙品牌來說，在本地市場(chǎng)中占據(jù)核心商圈，對(duì)市場(chǎng)防御幫助極大。形象旗艦店的確立，可助力企業(yè)在市場(chǎng)分區(qū)中掌握主導(dǎo)權(quán)。

　　一家選址成功的核心店可以帶來大于傳統(tǒng)商圈定義面積范圍的顧客。如某地集中性的商業(yè)綜合體(商業(yè)步行街等)商圈中的烘焙店，主導(dǎo)顧客的范圍可擴(kuò)大到本目標(biāo)地之外的地理范圍。
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